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Möchten Sie eine Immobilie in Kroatien kaufen, um dort zu leben, vermieten, investieren oder als Kapitalanlage zu erwerben, dem stehen für Sie als EU-Bürger keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Das bedeutet, Sie benötigen eine OIB-Steuernummer in Kroatien.

Immobilienkauf in Kroatien

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, sollte auf folgende Punkte achten: 

  • Nehmen Sie sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch.
  • Spricht der Käufer nicht sehr gut oder kein kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein.

Es gibt vier wichtige Phasen:

  • Die Besichtigung,
  • der Vorvertrag,
  • der Kaufvertrag
  • und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.

Die Besichtigung

In Kroatien haben Immobilienmakler einen umfangreicheren Tätigkeit als in Deutschland. Ein Makler in Kroatien benötigt eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf. Zum anderen gibt es keine Exklusivverträge. Das heißt, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden dürfen – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler oftmals, dass Käufer vor der Besichtigung ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.

Der Vorvertrag

Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden und ist verbindlich.

Folgende Informationen gehören in den Vorvertrag:

  • Name und Anschrift des Käufers und Verkäufers
  • Anschrift der Immobilie mit Beschreibung
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
  • Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, Teilzahlungsvereinbarungen, Nebenkosten
  • Notartermin, falls bekannt, beziehungsweise Übergabezeitpunkt
  • Eventuell Genehmigungsunterlagen
  • Regelungen für den Fall, dass der Vorvertrag platzt

Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.

Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.

HINWEIS: Die kroatische Steuernummer OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) benötigt jeder, der eine Immobilie kaufen möchte. Die OIB kann beim Örtlichen Finanzämtern beantragt werden. Mit einer beglaubigter Vollmacht kann man auch einen Anwalt oder einen Bekannten damit beauftragen, die OIB zu beantragen. Die Nummer ist üblicherweise innerhalb von 24 Stunden verfügbar und ist ist kostenlos.

Der Kaufvertrag

Der echte Kaufvertrag muss anschließend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden.

  • Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden für diesen er auch haftet.
  • Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern. Der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer.
  • Der Vertrag muss in Kroatischer Sprache sein.
  • Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
  • Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben.
  • Fällig werden 4% des Kaufpreises.

Grundbucheintrag

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.

Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.

Was kostet ein Hauskauf in Kroatien

Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:

  • Maklerprovision in Höhe von 3-5% des Kaufpreises. Darauf wird noch die Mehrwertsteuer von 25 Prozent fällig.
  • Sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden, verlangt der üblicherweise ein bis zwei Prozent der Kaufsumme. Auch hier wird die Mehrwertsteuer fällig.
  • Für Grundbucheintrag, Notarkosten und die Hinterlegung von Unterlagen werden relativ günstige dreistellige Eurobeträge fällig.
  • Anschließend wird jährlich die Grundsteuer fällig, die 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

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